İngilizceden çeviren: Mesadet Maria Sözmen

Fotoğraflar: Protus Onyango

2020’de konut

Kenya hükümeti, 2019’da ülkenin tamamı ekonomik olarak kötü etkilense de 2020 için iyimser görünüyor. Bayındırlık Bakanı Dr. Gordon Kihalangwa’nın belirttiği üzere 2020 yılında orta ve dar gelirlileri hedef alan büyük inşaat işleri ve imar alanında icraatlar artacak. Bakan, teknolojik yeniliğin ve sürdürülebilir yapısal güvenliğin değer üretiminin kilit faktörleri olacağını söylüyor. İskân Bakanı Charles Hinga da iyimser bir tutumla Kenya’nın 2019’daki duruma kıyasla 2020 sonuna kadar %55’i aşması öngörülen küresel emlak yatırımı büyüme trendine ulaşmayı hayal edebileceğini söyledi. 

Hinga, yerel emlak sektörünün, bugün 23 olan mega kentlerinin sayısının 37’ye çıkacağı tahmin edilen 2025 küresel öngörüsüne yaklaşabilecek kapasitede olduğunu söylüyor ve şöyle diyor: “Yeni eklenecek mega kentlerin 12 tanesinin yükselen piyasalardan olması bekleniyor. Kenya bunlardan biri ve halihazırda Mombassa, Kisumu ve Nairobi gibi ciddi toparlanma yaşayacak şehirlerimiz ve bu toparlanmanın sıçrayacağı ve büyük projelere ev sahipliği yapmak için kilit hedefler olan Nakuru, Meru, Isiolo, Kakamega ya da Bungoma gibi uydu kentlerimiz var.” Merkezi hükümetin yetkilerini devrettiği birimlerle (eyaletlerle) ve ulusal hükümetle işbirliği yapan özel sektördeki emlak müteahhitlerinin bu yıl büyük önemde olduğunu ve birincil ekonomik değerdeki varlıklar için rekabetin yoğunlaşacağını da ekledi. 

Ancak uzmanlar, birçok yatırımcının, 2019’daki 1000 Kenya Şilini banknotlarının tedavülden aşamalı olarak kaldırılarak dolaşımdaki kirli parayı silip süpürme girişiminin ve yolsuzluğa karşı artan mücadelenin yanı sıra bekleyen senetlerin hızlıca ödenmesi konusundaki çabaların sektörde bir normalleşme yaratıp yaratmayacağını bekleyeceği konusunda uyardı. Merkez Bankası Başkanı Dr. Patrick Njoroge, 2019 ortalarında emlak piyasasına çokça kirli nakit para boşaltıldığını ve 1000 Kenya Şilini banknotlarının tedavülden kaldırıldığını açıkladı. Ahlaksız işinsanlarının banknotları yeniden basmak için haraççı mafyalarla gizlice anlaştığını ekledi. Njoroge’nin dediğine göre, “Bu durum sadece sektörün yapılandırılmış fiyat endeksini değil, aynı zamanda rekabet gücünü kaybetmesine de neden oldu. Zira bu, aşırı zengin kesimlerin bunu zenginlerin açık artırma ekonomisine dönüştürmesi için utanmazca kullanılmıştır.”

Kenya Slum İyileştirme Programı Direktörü Charles Sikuku da ülkenin bu yıl şubat ayından başlayarak enformel yerleşimlerin düzeltilmesine 3,6 milyar Şilin (34,2 milyon ABD doları) harcayacağını belirterek, üst düzey hükümet görevlilerinin açıklamalarına katılıyor. Hinga’nın dediğine göre ulusal hükümet 2022’ye kadar 500.000 düzgün ve uygun fiyatlı yerleşim biriminin yapılmasını hızlandırmak için her yolu izleyecek. Kendisi, programın kaynak ve kenetli beton blok işleri başta olmak üzere 67 kategoride mal ve hizmet tedariki ile bu yıl jua kali (enformel) zanaatkârlara 1,1 milyon ABD doları kazandıracağını açıkladı. Bakan, “Bakanlık korkuluklar, kapılar, menteşeler, pencereler ve diğer bütün çelik malzemeleri gençlik topluluklarından tedarik edecek” dedi.

Ülkenin önde gelen emlak firmalarından Cytonn Investments da bu yılın yerel emlak sektörü için daha iyi haberler getireceğini düşünüyor. Firma 2019 sonu raporunda, “Örneğin, 2019 Finans Yasası’nın yürürlüğe girmesi Sermaye Piyasaları Kanunu’na tabi fon yöneticileri ya da yatırım bankalarının da Konut Sahipliği ve Tasarruf Planı (HOSP) mevduatlarını tutmak için onay aldıkları anlamına geliyor” diye belirtiyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun 470 sayılı bölümüne göre HOSP, “onaylı kurum” tarafından kurulmuş ve mevduat sahipleri adına fon alıp tutmak için gelir vergisi memuruna kaydı yapılmış bir tasarruf planı demek. Hükümet bunu 1995 yılında esasen ilk defa ev alacaklara finansal destek sağlama ve gelecekteki ev sahiplerinde tasarruf kültürünü geliştirmek amacıyla uygulamaya koymuştu. 

Cytonn, bu gelişmenin özellikle kentlerde konut sahipliği sayısını artıracağına inanıyor. Halihazırda kentlerde %26,1’de olan bu oranın 2022’ye kadar %55 gibi makul bir büyümeye doğru ilerleyeceği düşünülüyor. Tek başına 2020 yılında, öngörülen büyümenin %10’u kaydedilmiş durumda. Şirket, HOSP’nin esnek platformu ve katılımcılara sağlanan vergi indirimleri sayesinde potansiyel ev alıcılarını kendine çekmeye devam etmesini beklediklerini açıkladı. Şirketin açıklamasına göre, “Fon yöneticilerinin ve yatırım bankalarının yakın zamanda HOSP mevduatları için onaylı kurumlar arasına dahil edilmesi bu şubat ayıyla birlikte yürürlüğe girdiğinde, uygun fiyatlı konutların sağlanmasına yönelik fonların artırılmasına katkıda bulunacak genişletilmiş bir finansal tasarruf şemsiyesi olacaktır.” 

Bu yıl ayrıca, 2016’dan beri uygulamada olan tavan faiz uygulamasının kaldırılmasıyla birlikte, sektörün uzun vadeli aktifleştirilmesinde artış olması beklenmektedir. Ekonominin kötü olmasının bir sonucu olarak kötü krediler, bitmeyen bir kredi krizi ve hızla yükselen arazi fiyatlarının üst üste geldiği bir sönük ipotek portföyü ortamı oluştu. Bu durum, on yıl öncesine kadar vaat edecek çok şeyi olan bir sektörün serbest düşüşüne sebep oldu.

Kenya 2018 Banka Denetimi raporu, batık kredi birikimi ile finans sektörünü aşağıya çeken bir sektör resmi çizmişti. Tahsil edilmemiş konut kredisi varlıkları beş yıl önceki 1,5 milyar ABD dolarından 2,1 milyar ABD dolarına yükselirken 361,8 milyon ABD dolarına varan ödenmemiş kredilerin miktarı da yükseldi. Bankaların atadığı açık artırmacılar konut kredilerini ödeyemeyen ev sahiplerinin üzerine çullansa da, bunlar da kendilerini, ellerinde çok az kişinin ödeyebileceği pahada varlığın olduğu zor bir durumda buldular. Rapora göre ev fiyatlarını doğrudan etkileyen bir faktör olan arazi fiyatları hem kentlerde hem de uydukentlerde beş yıldır artıyor. 

İlginçtir ki, şimdiye dek erişilemeyen bölgeleri kullanıma açacak yol yapımı gibi altyapı projeleri, emlak müteahhitleri için iki ucu keskin bir kılıç hâline geldi. Buna ek olarak büyük müteahhitlerden Cytonn ve kısmen eski Başkan Mwai Kibaki ve zengin işinsanı Chris Kirubi’ye ait olan Centum şirketlerinin uydukentleri işgal etmesi, önceden kırsal yerleşim alanı olan yerlerde arazi fiyatlarının birden artmasına yol açan faktörlerden biri oldu. Buyrent Kenya.com raporunda, “Kuzey Yangeçit Yolu projesiyle (Northern Bypass) Jomo Kenyatta Uluslararası Havaalanı (JKIA) ve Ruaka’daki Kiambu eyaleti birbirine bağlanmadan önce, Ruaka’da bir dönüm arazi ortalama 381.000 ABD dolarına satılırken, şu anda 856.900 ABD dolarına satılıyor. Bu fiyat artışının sebebi bölgede emlak talebinin artmış olması” diye belirtiliyor. Kiambu 47 eyalet arasından en zengin olanı ve Nairobi’ye komşu. Rapor, Ruaka’daki arazi fiyatlarının, bir dönümün 409.400 ABD dolarına satıldığı Kiambu’dan, 257.000 ABD dolarına satılan Mlolongo’dan ve 243.700 ABD dolarına satılan Ruiru’dan daha pahalı olduğunu ekliyor. Fiyatı bu şekilde belirleyen ise uydukentlerde yaşamayı tercih eden “büyüyen orta sınıflar” oldu.

Konut fazlalığının olması insanların ev almak istemediği değil, ev alamadığı anlamına geliyor. En çok küçük ve orta ölçekli işletmeleri vuran nakit krizi, 2019’da şiddetlendi ve zaten sendelemekte olan sektörü daha da çarptı.

Başkentte, Upper Hill gibi bazı bölgelerde bir dönüm arazi fiyatının yarım milyar Şilini geçmesi müteahhitlere göz açtırmıyor. Bekleneceği üzere, müteahhitlerin yatırımlarını tazmin etmenin yolunu araması sebebiyle, ev fiyatlarındaki artış yüksek arazi fiyatlarıyla baş başa gitti. Bundan beş yıl önce şehirde 104.700 ABD dolarına satılan bir ev, 2019’da 304.600 ABD dolarını gördü. Çelişkili bir biçimde, şehirde, piyasanın orta ve üst kesimlerindeki konutlarda arz fazlası meydana geldi. 

Konut fazlalığının olması insanların ev almak istemediği değil, ev alamadığı anlamına geliyor. En çok küçük ve orta ölçekli işletmeleri vuran nakit krizi, 2019’da şiddetlendi ve zaten sendelemekte olan sektörü daha da çarptı. Emlak danışmanlığı şirketi HassConsult araştırma ve pazarlama direktörü Sakina Hassanali, “Ekonominin diğer kesimleri gibi emlak sektörü de 2016’daki Bankacılık Kanunu ile getirilen tavan faizlerin sebep olduğu likidite yetersizliğinden dolayı zorlandı. Ticari bankalar borç vermekte tutuculaştıkça müteahhitlerin ve alıcıların krediye ulaşımının zorlaştığını görüyoruz” dedi. Hassanali’ye göre faiz oranlarının piyasaya göre belirlenmemesi bankaların müteahhitlerin daha elverişli bulduğu uzun vadeli kredi sistemine dönmesini engelliyor. Hassanali, “Emlak projeleri uzun vadeli olmaya meyillidir. Dolayısıyla uzun vadeli krediler azaltıldığında ister müteahhit olsun ister konut kredisi alıcısı, birçok potansiyel kredi alıcısı kredi piyasasının dışına itilmiş oluyor” diyor. Hassanali, kiracıların hâkim ekonomik belirsizlik ve hayat pahalılığı dolayısıyla daha ucuz evleri tercih ettiğini ve bu yüzden bir tek uzak bölgelerdeki dar-orta gelirli konutlara talep olduğunu ekledi. Hassanali’ye göre, “modern bir apartmanın kirası 222 ABD dolarına dahi inebilir, zira bu, tüm sektörlerdeki iş kayıplarının sonrasında tasarruf etmeye dikkat ettikleri için uygun fiyatlı evleri tercih eden kiracılar açısından daha iyi bir seçenek. Düşük orta gelirli sınıf ulaşıma biraz daha fazla, kiraya ise daha az para harcamayı tercih ediyor.”

İşin bir iyi tarafı şu ki, hükümet 2019’da uygun fiyatlı birçok konut projesi başlattı. Eğer bunlar düzgün uygulanırsa, piyasaya daha fazla hisse girecek ve konut fiyatlarının aşağı çekilmesi mümkün olacaktır. Başkan Uhuru Kenyatta, Nairobi’ye komşu Machakos Eyaleti’ndeki Lukenya’da yaklaşık 31 hektar alan büyüklüğünde bir arazi üzerinde Birleşmiş Milletler (BM) çalışanları için yapılacak olan 8000 konut biriminin inşasını başlattı. Habitat Heights projesi, İskân ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı ile BM’nin proje geliştirici kolu arasında yapılan bir mutabakat anlaşması temel alınarak geliştirilecek. Bu yıl da benzer gelişmeler yaşanırsa, emlak sektörünün gidişatı açısından olumlu bir gösterge olan çimento tüketimi artacak ve nerdeyse bu senenin tamamında görülen düşüş eğilimi tersine çevrilecektir. Kenya Ulusal İstatistik Ofisi’nden gelen verilere göre Temmuz 2019’da 500.601 metre ton olan çimento tüketimi, Ağustos 2019’da 492.695 metre tona düştü. 

Ölümlü “iş kazaları”

Ancak, gayrimenkul sektöründe beklenen büyümenin bir bedeli var. Son istatistiklere göre, Kenya’da her yıl 100.000 çalışandan 64’ü ölürken, bu oran İngiltere’de 0,44,¹ Çin’de 3,8,² Güney Afrika’da ise 25,5.³ Bu verilerin gösterdiği üzere, diğer ülkelere kıyasla Kenya’da çok daha fazla ölümlü “iş kazası” meydana geliyor. 

Uluslararası Çalışma Örgütü’ne (ILO) göre, inşaatlarda dünya çapında her yıl 60.000 ölümlü kaza meydana geliyor.⁴ Bu bilgi Nairobi’de Ulusal İnşaat Haftası kapsamında Ulusal İnşaat Otoritesi’nin Kenyatta Uluslararası Konferans Merkezi’nde (KICC) düzenlenen Yıllık İnşaat Araştırma Konferansı ve Fuarı’nda (ACoRCE) paylaşıldı. İstatistikler, “Düzenleyici Çerçevelerin Kenya Şantiyelerindeki Güvenlik ve Sağlık Üzerine Etkisi” başlıklı bir makalenin sunumunda açıklandı. Bu verileri, Ulusal İnşaat Otoritesi (NCA) Eğitim ve Kapasite Geliştirme Yetkilisi Jacquelyne Legishon açıkladı. Makale, Dr. Isabella Njeri Wachira-Towey ve Dr. Owiti A. K’Akumu ile beraber yazılmış. 

Kenya’nın aksine, Güney Afrika’nın Kenya’daki NCA’nın denk kuruluşu olan İnşaat Endüstrisi Geliştirme Kurulu (CIDB) için inşaat sektöründe sağlık ve güvenlik bir öncelik olmaya devam ediyor. Örneğin, 2000 tarihli 38 sayılı CIDB yasası, diğerlerinin yanı sıra güvenlik, sağlık ve çevresel açıdan olumlu sonuçları teşvik edecek en iyi uygulamaların belirlenmesi ve uygulanması konusunda CIDB’ye yetki vermektedir. CIDB yasası aynı zamanda, bu kuruma, devlet organlarının karmaşık sözleşme stratejileri üzerindeki riski yönetimini sağlayan ve müteahhitliği kurulun geliştirdiği örnek uygulama standartları ve yönergeleri çerçevesinde geliştirmeyi teşvik eden Örnek Müteahhit Tanımlama Planı belirleme yetkisi verilmiştir. Makale, “Yukarıda sunulan dört ülke örneği gösteriyor ki, Fabrikalar Kanunu büyük ölçüde İngiltere’den alınmış olsa da, sonrasında gelen İşçi Sağlığı ve Güvenliği Kanunu (OSHA) inşaat sektörünün mevcut dinamizmine uygun bir şekilde değiştirilmemiş ve revize edilmemiştir” diye belirtiyor. 

İnşaat sektöründe iş sözleşmeleri gibi yeni geliştirilen uygulamaların artmakta olduğu kaydediliyor. Tasarla-inşa et ve anahtar teslim gibi yeni kavramlar ortaya çıksa da İşçi Sağlığı ve Güvenliği Kanunu hâlâ aynı. Jacquelyne Legishon’a göre Kenya’da inşaatla ilgili bu spesifik düzenlemeler ve politikalar inşaat endüstrisindeki ölümleri engellemeye yönelik şekilde tasarlanmalıdır. Kenya’nın inşaat endüstrisinin güvenlik ve sağlık performansını iyileştirmek için, hükümet tıpkı ABD, Çin, İngiltere ve Güney Afrika gibi spesifik Güvenlik ve Sağlık düzenlemeleri oluşturmalıdır. Jacquelyne Legishon, “Kenya’daki şantiyelerin güvenlik ve sağlık düzenlemelerinden sorumlu bir hükümet organı olmalı ve şantiyelerin kendine özgü durumunu göz önünde bulundurmalıdır” diye ekliyor. Kendisi ayrıca inşaat işçilerinin hem Güvenlik ve Sağlık konusunda hem de iş güvenliği düzenlemelerine uyum konusunda eğitilmeleri gerektiğini ekliyor. Ayrıca, güvenlik ve sağlığa ilişkin verinin kaydedilip yüksek ya da düşük güvenlik riskleri konusunda bilgilendirme yapılması için bu verinin sahada ulaşılabilir olması gerektiğini belirtiyor. Ek olarak, özellikle kişisel koruyucu ekipman konusunda, inşaat işçilerinin ve işverenlerinin ihmallerine engel olunması için işyerinde ceza uygulaması olmalıdır. 

Yukarıdaki önerileri Ulaşım, Altyapı, İskân ve Kentsel Kalkınma Bakanı James Macharia da destekliyor. Macharia, “Gerekli stratejik müdahaleleri, bu çok önemli sektörün optimum faaliyetini aksatmaya devam eden kalite ve güvenlik sorunlarının çözümü ile uyumlu hâle getirecek regülatörlere ve devlet kurumlarına bariz bir ihtiyaç vardır” diyor. Bakanın dediğine göre müdahaleler yatırımların güvence altına alınması ve insan yaşamının çökmüş yapılardan korunması için yerinde profesyonel denetim yapılmasını ve NCA’nın oluşturduğu Ulusal İnşaat Araştırma Gündemi’nin (NaCRA) uygulanmasını içeriyor. Macharia, “İnşaat işçilerinin sadece %16’sının işleriyle alakalı teknik konularda resmi bir eğitim gördüğünü gösteren istatistikler ışığında müteahhitlerin ve zanaatkârların eğitimi aralıksız olarak devam etmelidir” diyor. 

NCA başkanı Daniel Manduku, NCA’nın inşaat endüstrisinin ve yeni bir üçüncü programın başlatılmasının planlamasının yapılacağını açıkladı. Manduku, “Bu tasarıyla ticarileşme ve araştırma fikirlerinin, bilgisinin ve inovasyonlarının uygulanması hedefleniyor. Kurum, bu konuda kuluçka aşamasında gerekli desteği sağlayabilmeleri için bazı Kenya üniversitelerinin iş merkezleriyle ortaklık kurmayı planlıyor” diyor. Ona göre, hükümet, inşaat sektörünü uğraştıran ve kısaca “6M” denilen, sırasıyla Para, Metot, Makine, Malzeme, İşgücü ve Piyasa⁵ kaynaklı sorunlara çözüm oluşturması için NaCRA’yı başlattı. Manduku, “Kurum, ülkemizi örnek bir inşaat merkezi hâline getirmek amacıyla ACoRCE’nin Afrika’nın en güvenilir inşaat araştırma konferansı ve fuarı olmasını planlıyor” diyor. Aynı zamanda, Kihalangwa, hükümetin baştan savma işçiliği sektörden sökeceği konusunda uyarıyor. “Bütün bu saha faaliyetlerinde, sektörü, çöken ya da batan binalarla anılır hâle getiren kalitesiz mimari işler konusunda bilhassa uyanık olacağız” diye ekliyor. 

1- Health and Safety Executive. (2014). Health and Safety Statistics Annual Report for Great Britain 2013/14. hse.gov.uk/statistics/overall/hssh1314.pdf

2- National Bureau of Statistics of China. (2013). China Statistical Yearbook 2013. China Statistics Press.

3- Smallwood, J. (2013). Managing Health and Safety (H&S) During the Six Stages of Projects to Reduce Risk.

4- International Labour Organization. (2005). Facts On Safety at Work. ilo.org/wcmsp5/groups/public/—dgreports/—dcomm/documents/publication/wcms_067574.pdf

5- İngilizcede Money, Method, Machines, Materials, Manpower ve Market. -ç.n.